Παρασκευή, Μαρτίου 19, 2010

Τα ακίνητα τα offshore γίνονται πλέον "νόμιμα και ηθικά"...


Το παραπάνω σχόλιο είναι από την διαβούλευση στο opengov, για την αποτελεσματική φορολόγηση των ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες (offshore εταιρείες)

Στα «ψιλά» του φορολογικού πακέτου πέρασε η αύξηση του ειδικού τέλους επί των ακινήτων που βρίσκονται στην κατοχή παράκτιων εταιρειών (offshore). Μέχρι σήμερα, οι εταιρείες αυτές φορολογούνται με τέλος 3% επί της αντικειμενικής αξίας, αλλά δεν πλήρωναν φόρο μεταβίβασης. Πλέον, το ειδικό τέλος αναπροσαρμόζεται σε 15% (πενταπλάσιος φόρος - αρχικά είχε ανακοινωθεί 10%), ενώ ταυτόχρονα θα παρασχεθούν και κίνητρα για τη μεταβίβαση των ακινήτων αυτών σε φυσικά πρόσωπα...

Εισαγωγικά πρέπει να επισημανθεί ότι στην ελληνική συναλλακτική πρακτική ο όρος «υπεράκτια εταιρία» έχει καθιερωθεί και αποτελεί την κατά το δυνατόν πιστή μετάφραση του όρου «offshore company». Ο όρος αυτός χρησιμοποιείται για την περιγραφή μιας εταιρίας, η οποία έχει έδρα σε έναν από τους λεγόμενους φορολογικούς παραδείσους, χωρίς κατά κανόνα οι μέτοχοί της ή το αντικείμενο της δραστηριότητάς της να σχετίζονται με οποιονδήποτε τρόπο με τον τόπο αυτό.

Ιστορική δικαιολόγηση της εμφάνισης των offshore εταιριών. Οι υπεράκτιες εταιρίες εμφανίστηκαν αρχικά σε μικρά κράτη, όπως τα νησιά της Καραϊβικής, των οποίων η δυναμική οικονομική ανάπτυξη κατέστη αδύνατη λόγω της γεωπολιτικής θέσης τους, αλλά και των ειδικών ιστορικών συγκυριών. Τα κράτη αυτά επέλεξαν ήδη από τη δεκαετία του 1960, σοφά όπως αποδείχτηκε, να υποκαταστήσουν την έλλειψη ακόμη και βασικών υποδομών τους με νομοθετικές ρυθμίσεις και κανονιστικά πλαίσια, τα οποία παρείχαν επιχειρηματικές «διευκολύνσεις» και δημιουργούσαν ευνοϊκό περιβάλλον για την άσκηση οικονομικών δραστηριοτήτων.

Στην ελληνική νομοθεσία οι «υπεράκτιες εταιρίες» μετονομάστηκαν σε «εξωχώριες εταιρίες» μετά από τη θέση σε ισχύ του νέου φορολογικού νόμου (Ν.3091/2002). Σύμφωνα με τη διατύπωση του νόμου, ως εξωχώρια «νοείται η εταιρία που έχει την έδρα της σε αλλοδαπή χώρα και με βάση τη νομοθεσία της οποίας δραστηριοποιείται αποκλειστικά σε άλλες χώρες και απολαμβάνει ιδιαίτερα ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης».

Ο νόμος αυτός αποτελεί και την πρώτη ουσιαστική νομοθετική παρέμβαση, η οποία κρίθηκε πλέον απαραίτητη, καθώς το φαινόμενο της ραγδαίας εξάπλωσης των εξωχώριων εταιριών (ελληνικών επιχειρηματικών συμφερόντων) είχε λάβει στη χώρα μας εξωπραγματικές διαστάσεις. Οι Έλληνες επιχειρηματίες, επηρεασμένοι από τη διεθνή τάση για σύσταση εξωχώριων εταιριών, θεώρησαν ότι η offshore εταιρία αποτελεί επιβεβαίωση επιτυχημένης δραστηριότητας και συνακόλουθα σύμβολο προσωπικής και επιχειρηματικής προόδου. Σε αυτό συνέβαλε βέβαια και το «πέπλο μυστηρίου» που κάλυπτε τις εταιρίες μέχρι πρόσφατα...

Ο τρόπος σύστασής τους, ο πραγματικός τους σκοπός και οι κανόνες λειτουργίας τους ήταν αν όχι άγνωστοι, τουλάχιστον ασαφείς και απροσδιόριστοι. Παράλληλα, στην αντίληψη του μέσου συναλλασσόμενου οι δραστηριότητες των offshore εταιριών κινούνταν στο μεταίχμιο μεταξύ νομιμότητας και παρανομίας.

Τα προνόμια των εξωχώριων εταιριών
Οι βασικοί λόγοι για τους οποίους προτιμάται μια εξωχώρια εταιρία έναντι μιας αντίστοιχης ελληνικής (Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. ή Α.Ε.) είναι συνοπτικά οι ακόλουθοι, σε ότι αφορά την κατοχή ακινήτων:

Η δυνατότητα διατήρησης της ανωνυμίας του μετόχου : Κατά τη σύσταση εξωχώριας εταιρίας είναι καθ’όλα νόμιμη και δυνατή η διατήρηση απόλυτης εχεμύθειας ως προς το πρόσωπο του/των πραγματικών μετόχων αυτής. Ειδικότερα, είτε δεν υπάρχει καν υποχρέωση γνωστοποίησης των πραγματικών μετόχων, είτε είναι δυνατή η γνωστοποίηση «ονομαστικών» μετόχων, οι οποίοι κατέχουν τις μετοχές για λογαριασμό άλλων.
Αντίθετα, στην Ελλάδα η σύσταση οποιασδήποτε μορφής εταιρίας απαιτεί τη γνωστοποίηση των πραγματικών εταίρων/ μετόχων στις αρμόδιες αρχές.

Η δυνατότητα διατήρησης της ανωνυμίας του μετόχου οδηγούσε μέχρι πρόσφατα σε πληθώρα λύσεων προς αποφυγή πληρωμής φόρων. Για παράδειγμα, ήταν απολύτως δυνατή η αποφυγή του «πόθεν έσχες», τόσο σε περιπτώσεις απόκτησης περιουσιακών στοιχείων μεγάλης αξίας, όσο και σε περιπτώσεις εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Επιπλέον, ήταν δυνατή η πλήρης αποφυγή πληρωμής φόρου μεταβίβασης, κληρονομίας ή δωρεάς σε περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων, αφού ο εκάστοτε κάτοχος των ανωνύμων μετοχών της εξωχώριας εταιρίας αποκτούσε αυτοδίκαια και την κυριότητα του ακινήτου .
Ακόμη, το γεγονός ότι δεν είναι δυνατή η εξακρίβωση του πραγματικού μετόχου μιας εξωχώριας εταιρίας αποτελούσε ένα σοβαρό κίνητρο για προστασία των περιουσιακών στοιχείων αυτού από ενδεχόμενες μελλοντικές διεκδικήσεις κάθε μορφής πιστωτών.

Πλήρης απαλλαγή του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς, μεταβίβασης και γονικής παροχής.

Η αγορά ακινήτου από offshore εταιρεία υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Ο πραγματικός ιδιοκτήτης των μετοχών, όταν αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητο ή να το δώσει στα παιδιά του, παραδίδει τις μετοχές και αυτόματα η νομή και κατοχή του ακινήτου μεταβιβάζονται στον νέο δικαιούχο. Με τον τρόπο αυτόν, ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου αποφεύγει τους φόρους κεφαλαίου (κληρονομιάς, δωρεάς, μεταβίβασης και γονικής παροχής) που θα πλήρωνε αν είχε αγοράσει το ακίνητο στο όνομά του και αυτό βέβαια γίνεται από γενιά σε γενιά αδαπάνως.

Ο κάτοχος ακινήτου με offshore εταιρεία μπορεί να πετύχει μεγαλύτερη τιμή πώλησης όταν αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητο γιατί ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα καταβάλει φόρο μεταβίβασης ακινήτου που είναι 13% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η διαφορά του φόρου προσαυξάνει την αγοραία αξία του ακινήτου.

Αποφυγή διεκδικήσεων συζύγων σε περίπτωση διαζυγίου.

Σε περίπτωση διαζυγίου των συζύγων ο κάτοχος των μετοχών της offshore εταιρείας είναι και δικαιούχος του ακινήτου, χωρίς να μπορεί ο άλλος σύζυγος να διεκδικήσει οτιδήποτε από την offshore εταιρεία.

Απαλλαγή φόρου τόκων στις καταθέσεις.

Συμφωνίες με πολλές χώρες για αποφυγή διπλής φορολογίας.

Τα κέντρα offshore εταιρειών έχουν πετύχει συνθήκες αποφυγής διπλής φορολογίας με διάφορες χώρες, προκειμένου οι εταιρείες που ιδρύονται στους φορολογικούς παραδείσους να φορολογούνται εκεί και ουσιαστικά να μην πληρώνουν φόρους λόγω των φορολογικών απαλλαγών που προσφέρουν.

Ενώ στο παρελθόν η σύσταση μιας υπεράκτιας / εξωχώριας εταιρίας αποτελούσε συνηθέστατη πρακτική για τους Έλληνες επιχειρηματίες, οι οποίοι είχαν σημαντική περιουσία και ήθελαν να αποφύγουν τη σκληρή φορολογική πολιτική της χώρας μας, ο νέος φορολογικός νόμος έρχεται να αλλάξει την εδραιωμένη αυτή κατάσταση.
Επειδή η ανάλυση της φορολογικής αυτής μεταρρύθμισης εκφεύγει των σκοπών του παρόντος, αναφερόμαστε αποκλειστικά στα δύο βασικά σημεία στα οποία ο νέος νόμος επιφέρει καθοριστικές τροποποιήσεις, ακριβώς γιατί τα σημεία αυτά μέχρι σήμερα παρουσίαζαν το σημαντικότερο φορολογικό ενδιαφέρον:

Νέο καθεστώς

Για τις offshore εταιρείες που κατέχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα, αυξάνεται από 3% σε 15% ετησίως ο συντελεστής φορολόγησης ακινήτων και καταργείται κάθε εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής φόρου.. Ταυτόχρονα προσφέρεται προθεσμία για μεταβίβαση του ακινήτου σε φυσικό πρόσωπο με ευνοϊκούς όρους. Τα κτηματολογικά γραφεία ή υποθηκοφυλακεία υποχρεούνται εντός έξι μηνών να ενημερώσουν την Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων για όλα τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους που αποτελούν ιδιοκτησία offshore εταιρειών. Υποχρεούνται επίσης να της κοινοποιούν κάθε νέα τέτοια εγγραφή ή άλλη μεταβολή στα αρχεία τους.

Μέχρι σήμερα οι εταιρίες αυτές φορολογούνταν με ειδικό τέλος 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ή των ακινήτων που έχουν στην ιδιοκτησία τους, ποσοστό που αν και σχετικά υψηλό δεν αποθάρρυνε τους μετόχους να συνεχίζουν να τις διατηρούν λόγω των επιμέρους οφελών που τους εξασφάλιζαν.


Ωστόσο, με την αύξηση του ειδικού τέλους στο 15% επί της αντικειμενικής αξίας, θεωρείται βέβαιο πως η διατήρηση της κυριότητας ενός ακινήτου από μια υπεράκτια εταιρία θα καταστεί οικονομικά σύμφορη. Πόσο δε μάλλον που με βάση τις ρυθμίσεις που εξήγγειλε το υπουργείο Οικονομίας οι μεταβιβάσεις αυτών των ακινήτων σε φυσικά πρόσωπα θα γίνεται στο εξής με ευνοϊκότερους όρους, που θα εξειδικευτούν το προσεχές διάστημα.


Το κόστος διατήρησης ακινήτου σε εξωχώρια εταιρία είναι πλέον πολύ υψηλό.Ενδεικτικά αναφέρεται πως για ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 5 εκατομμυρίων ευρώ (σ.σ.: οι υπεράκτιες εταιρίες έχουν συνήθως στην ιδιοκτησία τους ακίνητα ιδιαίτερα μεγάλης αξίας) η ετήσια επιβάρυνση με το ισχύον σύστημα άγγιζε τα 150 χιλιάδες ευρώ συν 5.000 ευρώ ΕΤΑΚ, ενώ με την αύξηση του ειδικού τέλους στο 15% το αντίστοιχο ποσοστό θα φτάσει τις 500 χιλιάδες ευρώ. Επιπρόσθετα, με την επιβολή ΦΜΑΠ το ακίνητο θα επιβαρυνθεί με φόρο περίπου 45 χιλιάδων ευρώ.

Γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο, οι περισσότεροι φορολογούμενοι, κάνοντας χρήση των σχετικών μεταβατικών ρυθμίσεων του νόμου, θα προβούν σε μεταβιβάσεις των ακινήτων από τις offshore εταιρίες σε φυσικά πρόσωπα, καθώς η φορολογική επιβάρυνση θα είναι μικρότερη, αλλά σαφώς μεγαλύτερη σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς.

Παράλληλα οι μεταβιβάσεις των ακινήτων σε φυσικά πρόσωπα, με βάση τις μεταβατικές ευνοϊκές διατάξεις του νομοσχεδίου , θα αφαιρέσει όλα τα πρόνόμια που απολάμβαναν , οι κάτοιχοι των ακινήτων.

Το πιο σημαντικό είναι η κατάργηση των κάθε είδους εξαιρέσεων από την υποχρέωση καταβολής φόρους του Άρθρου 15 του προηγούμενου καθεστώτος, όπως ευλόγως φωνασκεί ο συμμετέχοντας στην ηλεκτρονική διακυβέρνηση του opengov...

Για την ιστορία να θυμίσουμε Το real estate, οι offshore και το «πόθεν έσχες» όπου το νόμιμο είναι και ηθικό...κατά τον κ.Βουλγαράκη , εκπληρώνεται κατά μια έννοια, αφού μετά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων από τις offshore στα φυσικά πρόσωπα, θα δούμε ποιοι είναι οι πραγματικοί κύριοι αυτών των ακινήτων...

Πληροφορίες από euro2day & Lawnet